전제 보증금 지키는 방법

최근 집값이 하락하면서 곳곳에서 ‘역전세난’ 여파가 불어오고 있습니다. 역전세난은 전세가격이 하락하거나 새로운 세입자를 구하지 못해, 전세 기간이 만료된 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 현상인데요. 전세금을 돌려받지 못해 이사 계획에 차질이 생긴 세입자와 전세금을 돌려주기 위해 급하게 목돈을 마련해야 하는 집주인 모두 난감한 상황이 발생합니다. 그렇다면, 집주인에게 전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자들은 어떻게 대응해야 할까요? 역전세난 속에서 소중한 내 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 방법을 자세히 알아봅니다.

 

 

전셋집 계약하고 가장 먼저 해야 할 것은?

꼼꼼하게 등기부등본을 살펴 전셋집을 골랐다면, 가장 먼저 해야 할 일은 전입신고입니다. 임대차 보호법에 따라 전입신고와 함께 계약기간 동안 해당 주택에 거주할 수 있고, 계약 종료 후 전세보증금이 반환될 때까지 거주할 수 있는 법적 권한이 주어집니다. 만일 전입신고를 미루다 그 사이 집주인이 집을 담보로 대출을 받는다면 은행보다 순위가 밀려 보증금을 떼일 수도 있으니 전입신고는 반드시 이삿날 하는 것이 좋습니다. 확정일자를 받아두는 것도 중요한데요. 확정일자를 받아두면 전셋집이 갑작스러운 사정으로 경매에 넘어가거나 매매되는 경우, 후 순위 권리자나 채권자로부터 내 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있는 ‘우선변제권’을 갖게 됩니다.

또, 집주인의 동의를 얻어 전세권을 설정하는 방법도 있습니다. 전세권설정 등기는 보증금 반환을 지체하면 법원 판결 없이도 경매신청을 청구할 수 있으며, 경매 절차에서도 별도의 배당요구 없이 순위 배당에 참여할 수 있어 확정일자보다 훨씬 강력한 대비책이 될 수 있습니다. 전입신고를 하지 못하거나 안 할 경우, 설정해두면 좋습니다.

 

 

좀 더 전세금을 안전하게 지키고 싶다면?

전세자금 대출에는 보증 기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 주는 ‘상환 보증’과, 임대인 대신 보증금을 반환해 주는 ‘반환보증’이 있는데요. 보증 목적에 맞게 상품을 선택해야 합니다. 전세금을 돌려받지 못할 상황에 미리 대비하고 싶다면, 가장 확실한 대비책인 ‘전세금반환 보증보험’을 이용하는 것이 좋습니다. 전세금반환 보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주기 어려울 때, 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등 보증 기관이 전세금 전액을 세입자에게 대신 내주는 상품입니다. 반환보증은 대출 신청을 하지 않은 세입자도 별도로 가입이 가능한데요. 올해부터는 집주인의 동의 없이도 가입할 수 있으며, 전세금이 3억 원 이하인 경우 연간 1백만 원 범위 내에서 12% 세액공제도 받을 수 있습니다. 단, 전세자금 대출을 받은 경우에는 가입이 불가합니다. 

대신 주택도시보증공사에서 전세자금 대출과 전세보증금을 모두 보호하는 ‘전세금 안심대출보증’ 상품이 출시되어 있습니다. 이 상품의 경우 반환보증료가 추가 부과되지만, 상환 보증료율이 낮아 결과적으로는 비용에 큰 차이가 없는데요. 사회적 배려계층이라면 보증료의 40%를 할인해줍니다. 보증금 요건이나 보증료율을 잘 살펴 자신에게 맞는 반환보증 상품을 선택하는 것이 좋습니다.

 

 

 

집주인이 보증금 반환을 미룬다면?

살던 집의 전세가 만기 되었는데도 집주인이 보증금 반환을 미룬다면 법원에 지급명령 신청 또는 보증금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 이 과정에서 먼저 이사를 해야 하거나 집을 비워야 한다면, 반드시 임차권등기 명령을 신청해야 하는데요. 등기부에 자신의 임차권이 기재되면 주소를 옮겨도 권리를 유지할 수 있기 때문입니다. 임차권등기 명령은 임대차 계약기간이 만료된 시점에만 가능합니다. 만약 계약만료 이전에 이사를 하게 되면 전세권설정 등기를 해야 합니다.

지급명령 신청은 대법원 전자소송 사이트에서 가능합니다. 지급명령을 신청 후 2주 내에 집주인이 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 부여됩니다. 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다면, 전세금 반환 소송 절차로 넘어가게 되는데요. 법원에 강제경매를 신청하고, 낙찰이 이루어지면 다른 선순위 관리자 등이 없는 한 채권신고를 통해 배당받을 수 있습니다.

 

 

 

전세금 반환을 기다릴 시간이 부족하다면?

서울시에서 전월세 보증금 지원센터를 통해 제공하는 ‘이사 시기 불일치 대출 서비스’를 활용할 수도 있습니다. 이 대출 서비스는 저금리 단기 대출로 집주인으로부터 보증금을 반환받는 즉시 상환하는 것이 원칙인데요. 집주인이 보증금 반환을 지체할 경우 SH공공임대주택 입주자에 한해 계약금 대출은 입주 일로부터 3개월, 잔금 대출은 최장 2년까지 기간을 늘릴 수 있습니다. 대출 신청은 새로 이사 가는 임차주택의 보증금이 3억 원 이하인 경우에만 가능한데요. SH공공임대주택으로 입주하는 경우에는 보증금액 제한이 없습니다.

전세 계약 시 등기부등본을 잘 확인하고 확정일자만 받아둬도 나의 소중한 권리를 지킬 수 있습니다. 미리 대비할 수 있는 것들은 모두 해두고, 다양한 제도를 꼼꼼히 확인하고 활용해 소중한 전세금을 지키시기 바랍니다.